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Bei uns ist "Kundenservice" nicht nur eine Worthülse oder Frase, vielmehr gilt all unser Bemühen allein dem Zweck, Sie rundum zufrieden zu stellen, auch nach dem Kauf Ihrer Immobilie. Wir weisen aber auch daraufhin, das kurzfristige Änderungen in Sachen Immobilienerwerb Mallorca (Rechtliche und Steuerliche) bei der Abwicklung von Gesetzesseite her auftreten bzw. vorgenommen werden können,
daher empfiehlt es sich einen Steuerberater bzw. Rechtsanwalt nach eigener
Wahl beim Kauf hinzu zuziehen.
Sollten Veränderungen auftreten werden wir Sie auch rechtzeitig davon in Kenntnis setzen, spätestens bei einer
möglichen Besichtigung.
Kaufen in
Spanien
Was müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten? Der Erwerb
einer Immobilie in Spanien soll hier kurz skizziert und erläutert werden.
1. Immobilienerwerb in Spanien
Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim
Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Sie haben in Spanien
generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Wenn Sie als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums wie
auch in Deutschland- absoluten Schutz.
2. Kaufabwicklung
Nach spanischem Recht besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang. Selbst
mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Die Regel in
Spanien aber bildet der Abschluss eines contrato
privado, eines
privatschriftlichen Kaufvertrages.
Privatschriftlicher Kaufvertrag
Das Eigentum erhält der Käufer durch Übergabe der
escritura publica de
compraventa, des notariellen Kaufvertrages. Diese öffentliche Form
des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im
registro de la
propiedad, dem Grundbuch. Mit dem privatschriftlichen Vertrag
werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart.
Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens die
escritura publica de
compraventa ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden
soll.
Anzahlung
Gleichzeitig mit Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine
Anzahlung verlangt. Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises.
Finanzierung
Die Zeit zwischen Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und der
notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung
zu besorgen.
Recherchen
Alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; und zwar
auf ihre Lastenfreiheit und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese
Immobilie besteht. Um sicherzustellen, dass Sie als Rechtsnachfolger nicht
für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, wird die Vorlage
verlangt des Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der
Gemeindeabgaben.
Notartermin und Grundbuch
Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen
Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die
Immobilie für fünf Tage gesperrt. Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit
für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird
dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt.
Beim Notartermin müssen sich Käufer als auch Verkäufer ausweisen.
Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass
der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der
escritura
gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird.
Am gleichen Tage noch sendet der Notar eine Mitteilung über den
Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der
escritura reicht er dann zur Eintragung im
registro de
la propiedad nach.
3. Erwerbs- und Folgekosten
Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Auch wenn das Gesetz besagt,
dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.
Gesamterwerbskosten daher:
Wenn Sie Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10 - 12 Prozent je nach Kaufpreis einkalkulieren, kommen Sie in der Regel gut hin und stehen mit Ihren
Berechnungen auf der sicheren Seite.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Neben der oben erwähnten
plusvalia
fällt eine weitere Steuer an: Beim Kauf von Privatpersonen (2.
Handobjekte) die
transmisiones patrimoniales, die Grunderwerbssteuer, in Höhe von
sieben Prozent; beim Kauf vom Bauträger (Neubau von Eigentumswohnungen
oder Neubauvillen) die
impuesto valor
añadido (IVA), die Mehrwertsteuer in Höhe von 8 Prozent: Für
2012 werden bei Neubau Immobilien die Mehrwertsteuer (IVA) auf 4% gesenkt
dies gilt bis 31.12.2012
Kostenübersicht
Die Erwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, setzen sich wie
folgt zusammen:
Neuregelung der Grunderwerbssteuer gültig ab 01.05.2012
Grunderwerbssteuer von 0,00 - 300.000,--Euro 7%
Grunderwerbssteuer von 300 -
500.000,--Euro 8%
Grunderwerbssteuer von 500 - 700.000,--Euro 9%
Grunderwerbsteuer
ab 700.000,--Euro 10%
Beispiel: Kauf einer Immobilie Wert 500.000,--Euro.
Berechnung:
300.000 Euro mit 7%
Restlichen 200.000 Euro mit 8%
Notar- u. Eintragungsgebühren 1 bis 1,5 %
Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie,
setzen sich wie folgt zusammen:
Vermögenssteuer 0,2 %
Einkommenssteuer 0,5 %
Grundsteuer 0,4 bis 0,95 % (in Promille) (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom
Katasteramt)
Wer bezahlt welche Abgaben?
1. Maklercourtage:
In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer den Auftrag erteilt, so dass er auch die entsprechenden Kosten bezahlen muss, die normalerweise zwischen fünf und sechs Prozent des Übertragungswertes betragen.
2. Anwaltshonorar:
Sollten zwecks korrekter Abwicklung der Übertragung Anwälte eingeschaltet werden, bezahlt jede Partei die Gebühren ihres eigenen Anwalts. Sollte sich nur einer der beiden Anwälte um die Vorbereitung der Verträge, die Abwicklungen usw. kümmern, ist es bei unkomplizierten Übertragungen üblich, dass die Parteien jeweils 50 Prozent seines Honorars übernehmen.
3. Notargebühren:
Obwohl in Art. 1.455 des Zivilgesetzbuches vorgesehen ist, dass diese vom Verkäufer zu tragen sind – es sei denn, vertraglich wird etwas anderes vereinbart – ist es in der
Rechtspraxis üblich, dass der Käufer den Notar bezahlt.
4. Grunderwerbsteuer:
Die siebenprozentige Grunderwerbssteuer
(siehe Neuregelung vom 01.05.2012) ist immer vom Käufer zu tragen. Die kommunale Wertzuwachssteuer ist konfliktiv: obwohl das Gesetz vorsieht, dass diese vom Verkäufer zu bezahlen ist, war es bis vor kurzem auf Mallorca üblich, diese Steuer dem Käufer aufzuerlegen. Dies hat sich jedoch in letzter Zeit geändert; derzeit muss bei jeder Übertragung über dieses Thema diskutiert werden. Sollte der Verkäufer in Spanien nicht seinen ersten Wohnsitz haben, besteht die Verpflichtung, fünf Prozent des offiziellen Kaufpreises als Anzahlung für die von ihm zu entrichtende Gewinnsteuer an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer ist verpflichtet, diesen Betrag vom Kaufpreis einzubehalten und an die Behörde abzuführen.
5. Grundbuchamtsgebühren:
Diese sind selbstverständlich vom Käufer zu übernehmen, da er ja auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
6.
NEU - NEU Aufenthalt in Mallorca
(Die neue Änderung ab 02.04.07)
Sei dem
02.04.2007 gibt es die Ausländerkarte nicht mehr. Jeder EU Ausländer der
länger als drei Monate sich an einem Stück in Spanien aufhält oder lebt muss sich im
Ausländerregister eintragen lassen. Das geht in Mallorca nur bei der
Nationalpolizei in Palma. Mitzubringen sind der Reisepass und das
ausgefüllte Antragsformular. Die Bearbeitungsgebühr kostet ca. 6.70 Euro und
muss bei einer Spanischen Bank eingezahlt werden. Für detaillierter Informationen sprechen wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen
Gespräch. Machen Sie sich unsere ausgereifte Auslandserfahrung
und unsere professionelle Vorgehensweise zunutze. Wir freuen uns auf eine
erfolgreiche Zusammenarbeit mit Ihnen.
7.) Ausländerbehörde in Palma de Mallorca - in diesem Gebäude befindet sich auch die Behörde für das Küstenzonen Gesetz
Oficina de Extranjeros
C/ Ciutad de Querétaro s/n
Polígono Levante
07071 Palma de Mallorca
Tel.: (0034) 971 98 91 70 (Infotelefon)
Fax. (0034) 971 77 03 98
Öffnungszeit: Montag bis Freitag 9.00 bis 14.00 Uhr
Änderungen dieser Angaben und Informationen sind jederzeit durch Gesetzesänderungen möglich.
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